PRO СТРОЙКУ

Российский рынок жилищного строительства подходит к осени с противоречивыми показателями. С одной стороны, объем ввода жилья растет, с другой — участники рынка фиксируют сокращение запуска новых проектов. Президент НОСТРОЙ Антон Глушков заявил 29 сентября, что в регионах новых проектов становится меньше. По приведенным им данным, средняя рентабельность строительства в январе–сентябре составила 4,5% против 11% в среднем по экономике. Одновременно на рынок продолжает давить объем нераспроданного жилья и стоимость проектного финансирования. При этом сокращение запусков пока не означает остановки жилищного строительства. По данным ДОМ.РФ, в августе российские застройщики вывели на рынок 2,7 млн кв. м нового жилья — на 23% меньше, чем годом ранее. Но по итогам января–августа объем новых запусков все еще составлял 25,5 млн кв. м, что на 6% выше результата прошлого года. Воронежская область на этом фоне выглядит несколько иначе. Здесь банковское финансирование девелоперов продолжает расти. По данным регионального отделения Банка России, к началу августа портфель кредитов застройщикам достиг 69 млрд рублей — на 16% больше, чем годом ранее. Между банками и девелоперами действовало 124 договора проектного финансирования с общим лимитом 159 млрд рублей. За год объем кредитных лимитов вырос еще на 8%. То есть региональный рынок пока не демонстрирует того сокращения финансового ресурса, о котором говорят на федеральном уровне. Но сама по себе эта цифра не означает пропорционального роста строительства: кредитный портфель отражает финансирование действующих проектов, а не только запуск новых. Именно здесь для Воронежа возникает главный вопрос на ближайшие месяцы. Банковское финансирование позволяет девелоперам продолжать уже начатые проекты, однако экономика новых площадок становится более сложной. При рентабельности строительства существенно ниже средней по экономике каждый новый проект приходится запускать с гораздо более жестким расчетом спроса, себестоимости и сроков продаж. Таким образом, федеральные тренд на сокращение новых запусков может прийти в Воронеж не в форме резкого падения объемов текущего строительства, а постепенно — через более осторожный вывод на рынок новых площадок. Пока кредитный конвейер работает, но вопрос уже не столько в наличии денег на строительство, сколько в экономике следующего проекта. И в том, как повлияют новые условия по семейке на активность покупателей. Рожать-то ради уменьшения ипотечного платежа народ не бросится.

Именно эта история стала основанием уголовного дела против Сергея Кудрявцева. В 2022 году его признали виновным в мошенничестве в особо крупном размере. Изначально суд назначил условное наказание, однако областной суд заменил его реальным лишением свободы. В 2023 году неотбытая часть наказания была заменена принудительными работами. Земельный участок в результате судебных разбирательств вернули в государственную собственность. Таким образом, нынешний иск прокуратуры — это уже не продолжение спора только о земле или бомбоубежище. Ведомство вернулось на более ранний уровень и поставило под вопрос само право частной собственности на здание. Логика иска строится на том, что при приватизации «Воронежсинтезкаучука» существовали ограничения, которые, по версии прокуратуры, не позволяли предприятию передавать ДК коммерческому собственнику. Если суд согласится с этой позицией, вопрос будет уже не в том, кому принадлежит участок под зданием, а в том, имел ли «Альянс ВК» законные основания получить сам дворец. При этом здание к сегодняшнему дню находится в крайне тяжелом состоянии. В сентябре Арбитражный суд уже обязал «Альянс ВК» за свой счет привести фасад ДК в соответствие с паспортом объекта: восстановить штукатурный и облицовочный слои, отремонтировать двери и остекление. На это собственнику дали два месяца. Решение было принято всего за несколько дней до подачи нового иска прокуратуры. В итоге вокруг одного объекта сформировались сразу несколько юридических сюжетов: приватизация предприятия и ДК в 1990-х, передача прав на землю «Альянс ВК» в 2007 году, последующая смена владельцев компании, покупка земли в 2017-м с последующим уголовным делом о сокрытии государственного бомбоубежища и, наконец, нынешняя попытка прокуратуры оспорить уже само владение зданием. Пожалуй, главный вопрос теперь — не сколько будет стоить восстановление ДК Кирова, а на каком основании он вообще оказался в частной собственности. Именно этот вопрос суду предстоит рассмотреть 16 ноября.

Уже не новость, что прокуратура области потребовала через Арбитражный суд вернуть городу здание Дворца культуры имени Кирова на Ленинском проспекте. Мы собрали для вас подробности в открытых источниках. Иск подан в интересах администрации Воронежа к ООО «Альянс ВК», которое сейчас числится собственником объекта. Речь идет о здании площадью около 4,1 тыс. кв. метров. Суд уже запретил Росреестру регистрировать в отношении ДК любые права, обременения и сделки. В прокуратуре объясняют иск не состоянием здания и не недавней историей с пожарами, а обстоятельствами его передачи в частные руки. Ведомство подняло документы приватизации 1990-х годов и пришло к выводу, что «Воронежсинтезкаучук», получивший ДК при приватизации, был связан определенными условиями: содержать и ремонтировать объект и не передавать его третьим лицам. По версии прокуратуры, последующая передача дворца коммерческой структуре нарушила эти условия. Именно поэтому нынешнее владение «Альянс ВК» оспаривается как незаконное. История объекта уходит еще дальше. ДК имени Кирова был построен в 1954 году для работников «Воронежсинтезкаучука» и долгие годы оставался одним из основных культурных объектов Левого берега. После приватизации предприятия дворец оказался в собственности акционерного общества. В 2004 году предприятие получило право распоряжения земельным участком под ДК на 50 лет. Ключевой эпизод произошел в 2007 году. Тогда ООО «Альянс ВК» заключило с «Воронежсинтезкаучуком» договор на передачу прав аренды земельного участка под дворцом. Сам «Альянс ВК» к тому времени существовал уже несколько лет: компания была зарегистрирована в 2001 году, а в марте 2007-го ее состав участников резко изменился — уставный капитал примерно поровну разделили шесть человек. Среди них был Сергей Кудрявцев, а также Александр Зенищев, сын тогдашнего вице-спикера городской думы Леонида Зенищева. Через три месяца после этой смены участников и появилась сделка с «Воронежсинтезкаучуком». Здесь важно не смешивать разные юридические этапы. В открытых материалах подтверждается именно передача «Альянс ВК» права аренды земельного участка в 2007 году. Позднейшая история с приобретением самой земли произошла уже в 2017-м. Поэтому распространенное упрощение, будто «ДК был продан частникам в 2007 году», требует оговорки: чтобы точно установить предмет и цену сделки 2007 года, необходимо видеть сам договор и документы, на основании которых регистрировались права на здание и землю. Есть и еще одна деталь, которая имеет значение для реконструкции сделки. В момент передачи прав в 2007 году Александр Гусев еще не возглавлял «Воронежсинтезкаучук». Генеральным директором предприятия был Вячеслав Конюшенко. Гусев стал генеральным директором только 31 октября 2007 года, до этого занимая должность первого заместителя генерального директора — технического директора. Поэтому связывать подпись под сделкой 2007 года непосредственно с Гусевым оснований нет. Сам «Альянс ВК» впоследствии превратился из небольшой компании с шестью примерно равными участниками в структуру, контролируемую уже другим кругом лиц. К моменту расследования дела о ДК, по данным «Коммерсанта», Сергей Кудрявцев владел 58,34%, Эрик Арутюнян — 25%. Следующий принципиальный этап — 2017 год. В июле «Альянс ВК» приобрел у ДИЗО земельный участок под Дворцом культуры. По материалам уголовного дела, компания получила возможность купить его без торгов за 2,5% кадастровой стоимости — примерно за 783 тыс. рублей. При этом под зданием находилось защитное сооружение гражданской обороны площадью 206,2 кв. метров, находившееся в федеральной собственности . Следствие и суд установили, что при оформлении сделки Кудрявцев умолчал о наличии этой государственной собственности. Продолжение 👉